Das OLG Naumburg hat in einer Entscheidung vom November 2018 festgestellt, dass es sich bei Feuchtigkeitsschäden im Keller um offenbarungspflichtige Mängel einer Immobilie handelt. Denn bei einem Grundstücksverkauf  müssen Umstände offenbart werden, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere wenn durch sie die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks beeinträchtigt ist. Ein Keller wird üblicherweise als Stau- und Lagerraum genutzt. Im entschiedenen Fall gab es eine Sauna im Keller. Der Verkäufer darf solche Feuchtigkeitsschäden also nicht verschweigen. Sonst macht er sich schadensersatzpflichtig wenn er gegen diese Offenbarungspflicht verstößt.

 

Der Verkäufer kann jedoch nur das offenbaren, was er weiß. Er handelt nur dann arglistig, was auch zur Anfechtung des Kaufvertrages berechtigen würde, wenn er den Mangel kennt oder für möglich hält und zugleich weiß, dass der Käufer den Mangel seinerseits nicht kennt, aber bei Kenntnis den Vertrag nicht oder so nicht schließen würde.

 

Im entschiedenen Fall wurde ein von einem Hochwasser betroffenes Grundstück vom Verkäufer nach Trocknung des Kellers mit Kondensattrocknungsgeräten durch eine Fachfirma und anschließende Eigentrocknung durch den Verkäufer selbst 3 Jahre nach dem Hochwasser veräußert. Zum Zeitpunkt des Verkaufs war der Keller des Grundstücks trocken. Ein weiteres halbes Jahr nach der Übergabe des Grundstücks traten Feuchtigkeitsschäden zutage. Im Verschweigen der möglicherweise nicht ausreichenden Trocknung nach dem Hochwasser sah das Gericht keine Arglist, weil beide Parteien zum Zeitpunkt des Verkaufs von einem trockenen Keller ausgingen und die gewählte Trocknungsmethode aus Sicht des Verkäufers bis dahin erfolgreich war. Die behauptete vorsätzliche Täuschung konnte dem Verkäufer daher nicht nachgewiesen werden.

 

Das Aktenzeichen der Entscheidung des OLG Naumburg lautet 12 U 37/18.